文/乐居财经 徐酒眠

朱保全直言，过去的2022年，是一个“反思年”。

(资料图片仅供参考)

在万物云（02602.HK）上市后的首次业绩发布会上，朱保全给出了自己的三点反思：对物业与地产的关系、对收并购，以及对社区增值服务的发展。

其中对并购的反思，朱保全的观点是，要反思的不是高溢价，而是商誉要符合基本逻辑，并能在未来发生价值。

作为一个“舶来品”，商誉的英文Goodwill，如果直译，就是未来的美好愿望。不过因为伴随商誉而行的，还有商誉减值的风险。所以，或许将商誉当作一把悬在头顶的达摩克里斯之剑，更为贴切现实。

商誉形成于并购中。过去两年，上市物企借助资本之力跑马圈地，并购产生的大额商誉充盈物企们的报表。

然而，紧随资本撤退、物管行业估值回落，以及收并购整合效益不及预期，2022年财报刊出，埋在商誉中的减值隐形炸弹，在多家物企被引爆。

据乐居财经《物业K线》统计，过去一年，至少有10家上市物企在财报中公告了商誉减值的数值，总额约31.26亿元。

商誉减值也是上市物企2022年业绩不佳的重要原因之一。

统计数据现实，截至3月31日刊发业绩报的53家物企，净利润总额约为142.49亿元，较上一年同期下降约37.9%；平均净利润约为2.69亿元，较上一年同期下降43.72%。同期，平均净利率约为7.7%，同比下降5.2个百分点。

成也并购，败也并购

在乐居财经《物业K线》统计的物企中，碧桂园服务的商誉减值领先，约为17.36亿元。

碧桂园服务的商誉减值，主要围绕嘉宝服务、财信服务，以及武汉雪域3宗收购标的进行，它们各自确认的商誉减值分别达11.82亿元、4.45亿元、1.09亿元。

其中，嘉宝服务商誉减值额度最大。不过，对于武汉雪域，碧桂园服务管理层认为其经营业绩的恶化将持续更长时间。据此，武汉雪域商誉及品牌的账面值已减少至零。

世茂服务的商誉减值仅次于碧桂园服务，约为7.05亿元。

“考虑到2022年整体经济增速放缓，房地产行业动荡下行的变化引起的环卫市场的业绩增速不达预期”，世茂服务进行商誉减值，主要是受与其收购的城市服务标影响，“城市服务的市场拓展项目和部分收购公司的非住宅市场拓展项目数量及收入少于收并购时的预测金额”。

金科服务与正荣服务的商誉减值数额相差不大，分别为2.88亿元、2.29亿元。

其中，金科服务进行商誉减值的历史期间收购的物业管理公司包括通用服务（1.17亿元）、重庆三心物业及其子公司（0.89亿元）、重庆金科美利山物业（0.52亿元）、包头智慧物业服务（0.20亿元），以及四川瑞德物业（0.11亿元）。

“正荣商业管理未来的收入增长率和毛利率较预测有所下降，导致本集团计提了相应的商誉减值。”正荣服务进行商誉减值，则与其2021年5月从关联方手中收购的正荣商管有关。

值得一提的是，彼时正荣服务收购正荣商管99%股权的对价为8.91亿元。以正荣商管2020年净利润（净利润3304万元）计算，这笔交易的并购PE高达27倍；以2021年承诺业绩（净利润6000万元）计算，并购PE约为15倍。

余下的时代邻里、卓越商企服务、建业新生活、南都物业、中奥到家，以及新城悦服务，6家物企的商誉减值数额均在亿元之下。

其中，时代邻里确定商誉减值亏损合共8077万元。而其确定商誉减值的标的中，部分是其在上市前的收购，比如佛山市合泰、广州万宁。

投后管理大考

在2022年财报中，部分上市物企进行了大额商誉减值。不过也有分析指出，目前来看，部分物业企业商誉减值的风险还未全部出清。

换而言之，物企过去依靠收并购而来的部分项目，或许还可能面临亏损。

因为项目利润率低于预期，碧桂园服务、金科服务、时代邻里等，2022年主动退出了部分亏损或收缴率低的项目。其中，碧桂园服务退出项目涉及合约管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小的物管上市公司的规模”。

不过，物企收购的最终目的，是将标的业务和技术融入集团体系，以更好吸收对方的优质资源赋能自身，提高并购效率，实现内部协同效应。

因而，有效的投后管理才是解决问题的关键。

乐居财经《物业K线》统计了28家上市物企，截至2022年12月31日的商誉情况。

数据显示，碧桂园服务商誉数值最高，账面商誉约为179.01亿元，约占总资产的25.5%。

紧随其后的是万物云、雅生活服务，以及招商积余，3家物企的商誉在30亿区间，分别约为37.00亿元、33.15亿元，以及31.94亿元；华润万象生活、世茂服务、融创服务，3家物企的的商誉则在10亿区间，分别约为18.05亿元、17.40亿元，以及16.88亿元。

纵览28家物企，商誉数值较高的这几家物企，无一例外都在过去几年里都进行了较大交易数额的并购行动。而消化较大的收购标的物，往往所需的时间、人力、物力等消耗量也会更多。

“物业提升利润率主要依赖于创新的社区增值服务。”提高物业增值服务与运营效率，是进行投后管理的重要手段。