来源：新京报

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5月份以来，北京部分小区二手房挂牌量有所上涨，特别是一些手持“老破小”的业主，更倾向于将其置换成新房或次新房。此外，一些业主出于整合资产的目的，也将一些二手房挂牌入市。与部分区域挂牌房源增多相对应的是，一些业主出于急售的原因而愿意降价。

在此背景下，从整体交易量来看，根据北京住建委官网数据统计，5月份北京二手房网签12982套，环比下滑6.8%。而展望未来走势，业内人士指出，北京二手房市场或在年末迎来明显的“翘尾”行情。

部分区域挂牌房源增多，成交节奏放缓

“5月份以来，门店挂牌量有所上涨。3月底时，买卖房源挂牌量300来套，目前挂牌量为429套。”位于丰台科技园商圈的21世纪不动产鸿业兴园店商圈经理张文锋如是说。

海淀世纪城片区的经纪人也有类似感受。北京中原世纪城战区远大上河村分行店长王玉良指出，近期受成交放缓影响，门店房源挂牌量有所增加，月均新增挂牌出售房源在10套以上。

另据麦田房产太阳宫一区红玺台一店经理史玢玢介绍，太阳宫区域多为中高端小区，单套总价在1000万-5000万元之间，总体挂牌量上浮5%-10%，其中一二居室及小三居的挂牌量较多。

在史玢玢看来，其门店辐射的楼盘多是2010年-2013年建成的，最近一些业主出于整合资产的目的加入置换队伍中，比如将名下太阳宫片区一套两居室加上五环外一套老房子一起出售，置换成太阳宫片区的大户型。

不过，在采访中，也有不少门店经纪人反馈，区域内并没有出现挂盘量明显增多的现象。“门店负责的小区，挂牌量一直处于平稳状态，目前并没有出现升高情况。”麦田房产回龙观西区流星花园一店经纪人乔召表示。朝阳区另一家中介门店经理亦表示，其门店5月挂牌量虽有所增加，但在正常范围内，“3%左右，增量很小”。

相比普通住宅市场，豪宅市场挂牌量表现得更为平稳。以中央别墅豪宅区为例，据北京中原中央别墅豪宅区域天竺别墅豪宅分行店长程铁铮介绍，中央别墅区的重点楼盘挂盘量并没有出现明显增幅，“比如名都园小区，目前在售房源和去年相比处于持平状态。但今年前5个月名都园别墅成交量已超过去年全年别墅成交量。”

不过，从整体市场来看，5月份北京二手房挂牌房源量有所走高。根据麦田房产数据显示，5月份北京二手房挂牌量和4月份相比，增加了3.7%。总体来看，成交放缓、挂牌量增加，北京二手房市场的成交进一步承压。

部分片区挂牌价调低，急售房源仅为个案

与部分区域挂牌房源增多相对应的现象是，一些业主出于急售的需要而愿意降价。近期，有报道称，朝阳潘家园弘善家园一套72平方米的二手房，报价从410万下降到390万，业主一天降价20万。

不过，在新京报记者采访中发现，这种急售的案例仅为个案，类似案例之前也时有发生，一般会出现在不太好出售的一层或顶层房子。此外，一些已经买到置换房源的改善客群，也会比较着急将手上之前的房源降价出售。

乔召告诉新京报记者，“一般来说，着急出售的业主基本降价幅度较大。而5月份虽然二手房交易量有所下滑，但并不缺看房客户，买方议价能力也并未明显提高，只是受市场及部分着急降价房源影响，一些业主自己主动降价出售了。”

朝阳区一中介门店经理也表示，5月份其所在门店，成交价格出现3%左右的降幅，但并没有遇到业主大幅降价的情况，成交量也比较稳定，与4月份相比基本持平，但目前购房者、业主的心理价位确实有所降低，“4月份部分业主心气还比较高，但随着房子带看减少、买方出价达不到预期等情况，心理价位有所下降。”

“可议价空间的房源是根据卖家对于资金的需求程度而定，着急出手的业主会有一定的让利空间。”王玉良指出，5月份由于二手房交易放缓，观望周期长，交易量有所减少，因此，买方的议价幅度有所提高。另外，史玢玢表示，5月份也有涨价的房源，还有部分业主是报价不变，等待市场上扬。

值得一提的是，相比普通住宅，豪宅市场的价格波动较小。北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长谢孟清指出，其门店所在片区，如果有装修特别好的房子，成交周期较快，且还会出现一些溢价。

程铁铮表示，“5月，过往挂牌价较高的别墅业主回归到正常报价。目前名都园社区5月成交了2套联排别墅、1套双拼别墅，整体价格较为稳定。”

从整体市场来看，根据麦田房产数据显示，5月份北京二手房挂牌均价比4月份微降0.1%，与此同时，二手房议价空间和4月份相比扩大0.37个百分点，不但业主的预期开始下降，而且在价格上也更愿意做出让步以换取成交。

二手房需求阶段性正常回调

在此市场环境下，马驹桥、丰台科技园等地21世纪不动产相关经纪人反馈，5月门店交易量有所下滑。“5月上半月，价格基本没有变动，下半月开始纷纷调价。相比4月份，5月份二手房市场冷淡了一些，成交节奏相比4月份有所放缓，不过，不同户型的市场表现有所分化，区域内小户型市场成交量相比4月份下降30%，反观大户型、改善盘成交量，相比4月份则增长45%左右。”21世纪不动产宏仁家园店的店长王广阔分析称。

从整体交易量来看，根据北京住建委官网数据统计，5月份北京二手房网签12982套，环比下滑6.8%，同比则上涨51.0%（去年5月因疫情影响，成交基数较低）。其中，5月上半月成交走势总体平稳，下半月受市场预期变化影响，成交节奏有所放缓，因此成交量环比有小幅下降。

麦田房产分析指出，回顾去年11月-12月，北京受疫情影响，市场需求受到积压。但疫情影响结束后，压抑需求短时间集中释放，市场在今年2、3月份迎来强劲反弹，一些观望的客户也因为市场热度的升温被裹挟入市。面对短时间内成交量的上升，部分业主预期升高，提升报价。面对高性价比房源减少，购房客户入市意愿减弱，再加上新增需求补充不足，使得4月、5月的二手房成交量出现下滑，属需求阶段性正常回调。不过，拉长时间来看，今年1-5月份，北京二手房成交超过7.2万套，在近五年中仅次于2021年的9.1万套，排名第二，市场整体表现较为稳定。

价格方面，5月北京二手房成交均价环比下降。对此，业内人士指出，价格下降主要有两方面原因，一是结构性因素影响，5月中心城区成交占比缩减，外围城区成交占比上升，进而导致全市成交均价结构性下降。此外，成交节奏放缓使得买卖双方博弈加剧，买方议价能力有所提升，最终使整体市场和部分区域价格有所下滑。

业内：6月市场以稳为主，年末或迎“翘尾”行情

在此背景下，展望接下来的市场走势，情况又将如何呢？对此，在记者采访中，不少经纪人表示，6月份市场或与5月份基本持平，预计不会有大的起伏，较大幅度降价的可能性很小，部分着急卖的房源可能在6月份还会出现小幅度降价。

朝阳某中介机构经纪人表示，“其实5月份的成交情况和2019年5月差不多，6月份可能还会维持目前态势，成交周期可能会进一步拉长，但这也符合季节性的规律。”

也有一些经纪人对后市持乐观看法。王广阔指出，通过近期带看量来看，预计6月份二手房成交量会有所增长，“我们也加强了大户型、改善盘的关注度，预计6月份成交要比5月份好一些。”

对此，麦田房产分析指出，从政策端来看，此前北京出台了“带押过户”等政策，优化了交易流程，提升交易效率。但当前市场在售房源不断增多，市场仍存观望情绪，导致置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。不过，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及“卖一买一退减个税”政策将在年底结束，很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。

新京报记者 张晓兰